Economía - 21/09/2015
Ladrillo, devaluación y después

En un escenario en el que el dólar paralelo ya merodea los $16 y en el que los rumores sobre una futura devaluación están a la orden del día, el sector inmobiliario encuentra pocos sustentos para esperanzarse con una mejora en el corto plazo.

Por lo pronto, ninguna de las partes quiere tomar decisiones apresuradas. Los dueños de propiedades son conscientes de que con el ladrillo tienen su capital protegido mientras que los interesados en comprar prefieren esperar y no endeudarse ante la incertidumbre actual.

Desde las inmobiliarias reconocen que la disparada del blue derivó en la postergación de muchas operaciones, incluso de aquellas que ya estaban prácticamente cerradas.

"Muchos clientes que nos habían confirmado que se iban a acercar para dejarnos una reserva nos llamaron para decirnos que decidieron esperar un poco. No creo que muchos salgan a comprar inmuebles en estas semanas", expuso Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

 

Armando Pepe, referente del sector y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) coincidió con su colega: "La gente está inquieta y expectante ante la posibilidad de una futura devaluación. A esto se suma la reciente disparada del blue que paralizó consultas y ventas".

Pepe señaló que en los meses en los que el billete informal se había mantenido planchado, el ritmo de comercialización mejoró. Y remarcó que en junio se pudieron concretar más cantidad de operaciones.  

"En ese momento se liquidaron muchos cedines, ya que al no saber si el Gobierno iba a prorrogar su uso muchas personas se apuraron por cerrar acuerdos", detalló.

Devaluación y después

Por cierto, en esta rama de actividad no sólo preocupa la foto de hoy día sino también cómo seguirá la película. Concretamente, las recetas económicas que aplicará la nueva gestión para mejorar el nivel de actividad, corregir el atraso cambiario y desarmar el cepo.   

En el gremio de los economistas el consenso es que -pasada las urnas- no le quedará otro camino que elevar el precio del billete verde hasta un nuevo piso, habida cuenta de la gravedad de la crisis que atraviesan las economías regionales y las industrias, ante la completa erosión de la competitividad cambiaria.

 

También apuntan que esa corrección se irá dando de modo gradual y que ese "nuevo dólar" quedará fijado en un precio intermedio entre el valor actual del oficial y el del paralelo.

 

Este escenario que anticipan economistas -que proyectan una cotización de entre $12 y $14- es compartido por referentes del rubro inmobiliario.

 

La pregunta es, entonces, ¿qué pasará con los precios de las propiedades?

En principio, desde el sector del ladrillo dieron cuenta de que -ante una eventual suba del tipo de cambio y el desarme progresivo del cepo- se dará un efecto combinado entre:

- Una oferta que comenzará a ampliarse, ya que los dueños verán la posibilidad de recibir dólares y a un tipo de cambio más elevado.

 

- Una demanda que se mostrará más dinámica, ya que podrá hacerse de esos billetes verdes de manera más fluida que la actual. 

 

En este contexto, los expertos anticipan que la combinación de ambos efectos, sumada a la menor incertidumbre política facilitará:

 

- La concreción de un mayor número de escrituraciones.

-El sostenimiento de los precios en dólares de las propiedades. 

 

Si el tipo de cambio se eleva, ¿esto puede inducir a una baja del metro cuadrado? Los expertos del sector no creen que esto vaya a suceder.

 

Afirman que el ladrillo siempre ha sido visto como un resguardo para el capital y le permite a buena parte de los argentinos "dormir tranquilos" al saber que les garantiza una renta futura ante cualquier imponderable.

 

Recuerdan que en estos últimos años los precios no bajaron de modo significativo ni aun en el peor momento de la actividad. Es decir, cuando el nivel de compraventa cayó a su peor registro de toda la década. 

 

El siguiente cuadro da cuenta de la evolución de los precios del metro cuadrado para departamentos nuevos a lo largo de estos últimos años, según un relevamiento de Reporte Inmobiliario:

 

En cuanto a las propiedades usadas, su valuación promedio en moneda estadounidense es la siguiente:

 

Si en algo coinciden los ejecutivos de inmobiliarias y desarrolladores es en afirmar que el metro cuadrado es reticente a bajar, incluso en un contexto de tipo de cambio más elevado.

Y esto cobra particular relevancia en vísperas de una eventual devaluación.

 

"Estamos previendo un dólar a $13,50 para fines del primer trimestre del año próximo", confió un directivo de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) que pidió no ser mencionado.

Claro que esto no necesariamente significa una mala noticia en un mercado cambiario desdoblado como el actual. 

 

Rozados, de Reporte Inmobiliario, afirmó que hoy día "las inmobiliarias toman como referencia la cotización más alta, la del blue". Sostuvo que "actualmente nadie mira la del oficial, en caso de que una parte de la transacción se cierre en pesos". 

 

"Las compras se miden en base al tipo de cambio paralelo. La única manera de terminar con todo esto es que se unifiquen los mercados y que haya un sólo precio", completó.

Consultado sobre los efectos de una eventual corrección cambiaria, Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, consideró que "una devaluación puede dinamizar y reactivar la economía siempre y cuando venga acompañada de un plan para bajar la inflación y el déficit fiscal".

En general, los ejecutivos del sector hacen referencia a evitar la mala experiencia de enero de 2014, en la que la suba del dólar se trasladó a los precios de productos y servicios, de modo tal que a los pocos meses el efecto quedó neutralizado. 

 

En otras palabras, como señalan los economistas, una devaluación sólo puede considerarse "exitosa" -en términos de competitividad cambiaria- si lo único que sube es el billete verde oficial y no el resto de los bienes.

 

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, no dudó en señalar que "la experiencia de enero del año pasado, lejos de contribuir, terminó generando un parate".

Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, no ve con malos ojos una devaluación combinada con la apertura gradual del cepo: "No afectará negativamente ni al mercado inmobiliario ni a la construcción ni a los miles de puestos de trabajo que estas actividades generan".

Martín Fabiani, gerente comercial de Ayres Desarrollos, dio su punto de vista: "Si se devalúa, los valores para edificar -en pesos ajustados por índice de la construcción (CAC)- bajarían en términos de dólar".

"Las devaluaciones siempre han surgido por desajustes previos. Si se avanza por este camino, se reacomodarían los márgenes de rentabilidad y algunos sectores tendrán mayor oxígeno", expresó Juan Pablo Gutiérrez, analista de mercados. 

 

Al igual que el directivo de Argencons, afirmó que el ajuste del tipo de cambio debe estar acompañado por una fuerte baja de la inflación y de la emisión ya que, de no ser así, el efecto se pierde en poco tiempo.

¿Pueden subir?

Armando Pepe es de los que cree que los precios del metro cuadrado en distintas zonas volverán a subir tras una estabilización que lleva al menos un año.

"Las cotizaciones, aun en momentos críticos, se han mantenido más o menos estables. Hubo operaciones que en 2015 se hicieron con rebajas siempre y cuando el comprador contara con billetes verdes en mano. Aun así, las quitas no fueron superiores al 5%", apuntó.

 

Spina, de Argencons, coincidió: "No veo que los valores caigan, todo lo contrario. Esto, independientemente de los altibajos que pueda haber en el sector a corto plazo por cuestiones políticas".

"Hay demanda contenida. Ni bien se generen las condiciones para que más interesados en comprar se vuelquen al mercado, los metros cuadrados disponibles se irán consumiendo y esta menor oferta impactará en los precios", sostuvo Juan Pablo Gutiérrez.

¿Y el cepo? 

En el segmento existen algunas coincidencias en cuanto al futuro del cepo cambiario. 

 

"No van a sacarlo de golpe, el cambio se irá dando progresivamente. La disponibilidad de dólares y de crédito externo será la que determine la velocidad", expresó Rozados.

Fabiani, de Ayres Desarrollos señaló que "sería prudente ir regulando la apertura para ir ajustando gradualmente el precio del dólar".

El mercado inmobiliario cree que las restricciones al billete verde se mantendrán durante los primeros meses de 2016 y, en consecuencia, que el blue no desaparecerá. 

 

No obstante, sus principales referentes consideran que el aire fresco que aportará la nueva gestión contribuirá a descomprimir las tensiones en el mercado cambiario.

 

Para Pepe, "en diciembre cambiará el ánimo de la gente, sea cual fuere el Gobierno que asuma. Esto debería traer una mayor tranquilidad, previsibilidad y ayudará a la llegada de inversiones".

 

"Por lo pronto, esperamos que todas estas restricciones que rigen hoy en día y que han paralizado a la actividad se terminen de una vez", concluyó.

 

Fuente: Iprofesional

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